Häufige Fragen und Antworten

Hier haben wir für Sie einige häufig gestellten Fragen und Antworten zusammengestellt, die Ihnen Infos und Tipps rund ums Wohnen liefern:

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird unter der Miete meist die Warmmiete verstanden.

Diese setzt sich aus der Grundmiete (Kaltmiete) sowie aus den Nebenkosten (Betriebskosten und Heizkosten) zusammen und ist spätestens bis zum 3. Werktag des Fälligkeitsmonats an uns zu überweisen.

Zuschläge für eventuelle Untervermietung, sowie die Gebühr für eine Stellplatznutzung können auch Bestandteile der Gesamtmiete sein.

Die WSG vereinbart mit Ihren Mietern grundsätzlich den o.g. Betriebskostenanteil als Vorauszahlung und wenn eine Zentralheizung vorhanden ist, den Heizkostenanteil ebenfalls. Es gibt 17 Arten von Betriebskosten, die alle in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.

Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (§ 558c Abs. 1 BGB). Im Mietspiegel sollen grundsätzlich Nettomieten ausgewiesen werden. Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden (§558c Abs. 2 BGB). Die Mietspiegel sollen im Abstand von 2 Jahren aktualisiert werden.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. (§ 558d Abs. 1 BGB). Dieser Mietspiegel unterscheidet sich gemäß der amtlichen Begründung vom einfachen Mietspiegel durch eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und  Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Es kann (auch im Gerichtsprozess) davon ausgegangen werden, dass der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete realistísch abbildet (sog. prozessuale Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels). Gibt es für eine Wohnung einen qualifizierten Mietspiegel, muss in einem Erhöhungsverlangen auch dann die aktuelle Miete aus dem qualifizierten Mietspiegel angegeben werden, wenn sich das Erhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel (Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen) stützt. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von 2 Jahren der Mietentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu aufzustellen.

Ein Wohnberechtigungsschein (WBS) ist eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnungsbau und ist für die Dauer von einem Jahr gültig. Er ist die Voraussetzung für den Bezug einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung („preisgebundene Wohnung“) und wird einkommensabhängig erteilt. Antragsberechtigt sind Personen, die sich nicht nur vorübergehend in Deutschland aufhalten.

Die Berechtigung zum Bezug einer preisgebundenen Wohnung hängt von dem Gesamteinkommen aller Familienmitglieder ab. Grundlage ist dabei das Bruttoeinkommen aller Familienmitglieder minus Werbungskosten und Unterhaltsleistungen minus einer zehnprozentigen Pauschale bei Lohnsteuerpflichtigen. 

Als Beispiel, die aktuellen Einkommensgrenzen für Düsseldorf, Stand Dez. 2006:

                                                             

Haushaltsgröße

Einkommensgrenze

Maximale Wohnungsgröße

1 Person

15.850 EUR

45 qm

2 Personen

21.130 EUR

2 Wohnräume oder 60 qm

3 Personen

23.360 EUR

3 Wohnräume oder 75 qm

4 Personen

27.700 EUR

4 Wohnräume oder 90 qm

5 Personen

32.040 EUR

5 Wohnräume oder 105 qm

Für jede weitere zum Haushalt gehörende Person erhöht sich die maßgebliche Einkommensgrenze um 4.340 EUR und die angemessene Wohnungsgröße um 15 qm oder einen Raum. Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommenssteuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenze für jedes Kind um weitere 530 EUR. 

 

Bitte beachten Sie: 

Dieses Beispiel gilt für Düsseldorf. Bitte erfragen Sie die für Ihre Stadt geltenden Grenzen und beachten Sie, dass die für Sie in Abzug zu bringenden Kosten aufgrund Ihrer derzeitigen Lebenssituation variieren können. Es lohnt sich also für Sie eine Anfrage bei Ihrer  Heimatstadt zu stellen.

Sollten Sie keinen Wohnberechtigungsschein bekommen, haben Sie möglicherweise doch Aussicht auf den Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung. Hierzu sprechen Sie bitte unsere Kundenberater an, damit wir die nachstehenden Bedingungen für Sie überprüfen können:

  • Besteht kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Sozialen Bindung
  • Besteht an der Freistellung ein überwiegendes öffentliches Interesse
  • Dient die Freistellung der Schaffung oder Erhaltung sozialer stabiler Bewohnerstrukturen
  • An der Freistellung besteht ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten und für die Freistellung erfolgt ein Ausgleich, so dass der Verfügungsberechtigte der zuständigen Stelle das Belegungsrecht für Ersatzwohnungen, die bezugsfertig oder frei sind, für die Dauer der Freistellung vertraglich einräumt oder einen Geldausgleich in angemessener Höhe oder einen sonstigen Ausgleich in angemessener Art und Weise leistet.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist im preisfreien Mietrecht gesetzlich nicht definiert. Auch das Mietrechtsreformgesetz, welches zum 01.09.2001 in Kraft getreten ist, ändert hieran nichts. Umgangssprachlich wird er auch gleichgesetzt mit "Renovierung, Malerarbeiten usw." Im wesentlichen handelt es sich hierbei um Maßnahmen zur Wiederherstellung eines gewissen Grades an Wohnlichkeit der Mieträume und um die Beseitigung der bei vertragsgemäßem Gebrauch unausweichlichen Abnutzungen und insbesondere optischen Beeinträchtigungen. Eine gesetzliche Beschreibung dieses Begriffs gibt es für den Bereich des sozialen Mietrechts in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV. Dort heißt es: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Auch wenn diese Definition direkt nur für das soziale Mietrecht gilt, wird sie analog auch im preisfreien Mietrecht angewendet, selbst wenn sie etwas antiquiert wirkt (wer streicht heute noch den Fußboden und kalkt die Wände?). Aus diesem (abschließenden) Katalog von Maßnahmen ergibt sich aber auch, dass z.B. das Abschleifen und Neuversiegeln von Parkettböden oder die Erneuerung von Teppichböden schon definitionsgemäß nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören. Auch gehören schon begrifflich nicht zu den Schönheitsreparaturen größere Instandsetzungsmaßnahmen, wie z.B. der Ersatz abgewohnter Badewannen, blind gewordener Isolierglasfenster usw.

Wem obliegt die Ausführung der Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind, wie es schon das Wort aussagt, ein Unterfall von Reparaturen der Mietsache. Wenn man dies bedenkt, wird auch klar, wer hierfür zuständig ist und diese Arbeiten zu erledigen hat. Entgegen weitverbreiteten Gerüchten ist dies nach der gesetzlichen Regelung nämlich nicht der Mieter, sondern der Vermieter. Dies ergibt sich aus § 535 BGB, wonach der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet ist - und Schönheitsreparaturen sind auch ein Stück "Instandhaltung der Mietsache". Wenn also nichts anderes vertraglich vereinbart ist, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen; der Mieter hat dann hierauf einen gesetzlichen Anspruch.

Allerdings ist diese gesetzliche Regelung abdingbar mit der Folge, dass im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden kann. Eine solche Übertragung ist grundsätzlich auch formularvertraglich zulässig.

Die SCHUFA Holding AG (früher: SCHUFA e. V. – Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) ist eine privatwirtschaftlich organisierte Auskunftei, die von der Kreditgebenden Wirtschaft getragen wird. Sitz der SCHUFA Holding AG ist Wiesbaden. Ihr Geschäftszweck ist es, ihre Vertragspartner vor Kreditausfällen zu schützen; nach Meinung der SCHUFA trägt sie zudem zum Schutz der Verbraucher vor Überschuldung bei. Die SCHUFA ist im Besitz von 362 Millionen Einzeldaten von 62 Millionen natürlichen Personen, damit hat sie ca. drei Viertel aller Deutschen erfasst. Die SCHUFA bearbeitet jährlich mehr als 70 Mio. Anfragen zur Kreditwürdigkeit. Davon sind 1 Million Selbstauskünfte von Bürgern, die ihre Akte einsehen wollen. Es sind 701 Mitarbeiter bei der SCHUFA beschäftigt (Stand: Ende 2004). 2004 erwirtschaftete sie einen Umsatz von 70 Millionen Euro und einen Gewinn von 870.000 Euro.

Auf Initiative des Berliner Verbraucherschutzvereins erließ der Bundesgerichtshof 1985 das „SCHUFA-Urteil“, wonach sich die Kunden mit der Übermittlung ihrer Daten an die SCHUFA einverstanden erklären müssen (SCHUFA-Klausel).

Die SCHUFA ermittelt nicht selbst Daten. Vertragspartner der SCHUFA müssen Daten über ihre Kunden an die Schufa liefern. Hierzu ist eine Einwilligung des Kunden erforderlich. Teilweise stammen die Daten auch aus öffentlichen Quellen (Schuldnerverzeichnisse der Amtsgerichte).

Liegt eine Einwilligung vor, speichert die SCHUFA neben Name, Geburtsdatum, gegenwärtigen und früheren Anschriften Daten über Aufnahme und vertragsgemäße Abwicklung von Geschäftsbeziehungen (Positivmerkmale) und Daten über nichtvertragsgemäßes Verhalten und gerichtliche Vollstreckungsmaßnahmen (Negativmerkmale aus der Geschäftsbeziehung). Daten aus öffentlichen Quellen (wie z. B. Amtsgerichten) können ohne Einwilligung des Kunden verwertet werden.

Positivmerkmale

  • Kontoanträge und Daten über Girokonten
  • Ausgegebene Kreditkarten
  • Kreditanträge und Daten über Kredite
  • Leasinggeschäfte
  • Bürgschaften

Negativmerkmale

  • Gemahnte, aber unbezahlte und nicht bestrittene Forderungen
  • Mahnbescheide
  • Vollstreckungsmaßnahmen
  • Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung (aus Schuldnerverzeichnis)
  • Haftbefehl wegen Nichtabgabe der Eidesstattlichen Versicherung
  • Beantragung/Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens
  • Scheck-/Kreditkartenmissbrauch
  • Scheckrückgabe mangels Deckung
  • Kündigung des Girokontos wegen missbräuchlicher Nutzung
  • Kündigung von Konsumentenkrediten wegen Zahlungsverzugs mit mindestens zwei Raten

Die Höhe des Einkommens wird nicht gespeichert. Die Abfrage der gespeicherten SCHUFA-Daten ist für Einzelpersonen nicht kostenpflichtig, es sei denn sie erfolgt schriftlich.

Die Geschäftspartner der Schufa werden in drei Kategorien unterteilt:

  • A-Vertragspartner (Kreditkartenunternehmen, Kreditinstitute und Leasinggesellschaften), erhalten Positiv- und Negativmerkmale.
  • B-Vertragspartner (Nicht-Banken: Handel, Versandhandel, E-Commerce, Telekommunikations- und sonstige Unternehmen, die Leistungen und Lieferungen gegen Kredit gewähren) erhalten Negativmerkmale. Die SCHUFA erbringt darüber hinaus für andere Unternehmen, insbesondere Versicherungen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können, Dienstleistungen zur Risikosteuerung und Kundenbetreuung.
  • F-Vertragspartner (Inkassounternehmen) erhalten Adressdaten (laut Pressestelle der Schufa aber nur von Menschen, die bei einem Vertragsabschluss auch in die Schufa-Klausel eingewilligt hatten, also wie in allen anderen Fällen auch).

Wichtig für Sie zu wissen:

Wir, die WSG, sind B-Vertragspartner der Schufa und sehen damit nur, ob die abgefragte Person eine Eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, eine Haftanordnungen zur Abgabe der Eidesstattlichen Versicherungen oder evtl. nichtvertragsgemäße Abwicklungen von Krediten oder anderweitigen Verpflichtungen vorliegen. Persönliche Einkommens- und Vermögensverhältnisse sind in diesen Auskünften nicht enthalten. Eine Abfrage Ihrer Daten erfolgt grundsätzlich für Sie kostenlos.

Laut Bundesdatenschutzgesetz hat jede Person das Recht auf eine Auskunft über die bei der SCHUFA über sie gespeicherten Daten und darauf, fehlerhafte Daten korrigieren zu lassen. Kostenlos erteilen die SCHUFA-Geschäftstellen Auskunft, allerdings nur mündlich. Die schriftliche Eigenauskunft kann über das Verbraucherportal der Schufa angefordert werden. Für die Anmeldung am Portal und damit die Möglichkeit online die eigenen Daten abfragen zu können verlangt die Schufa eine jährliche Mitgliedsgebühr. Die Zusendung einer schriftlichen Auskunft wird ebenfalls mit einer Kostenerstattung belegt. Die mündliche Auskunft in einer der Servicezentralen der Schufa ist kostenfrei.

Sollten der beantragenden Person unrichtige Daten auffallen, so kann sie sich an das Verbraucherservicezentrum in Hannover wenden.

Übrigens: Viele Menschen nehmen an, dass die SCHUFA nur Daten zu Personen speichert, die Kredite platzen gelassen haben. Genau das Gegenteil trifft zu: Zu rund 93 Prozent der Personen werden ausschließlich positive Informationen gespeichert – also Informationen, die zeigen, dass jemand wirtschaftlich aktiv ist und dabei umsichtig handelt.

Die Mietzahlungen gehören zu Ihren monatlichen Festausgaben. Meistens ist dies die größte finanzielle Belastung. Sofern Sie nur über ein geringes Einkommen verfügen, hilft Ihnen der Staat in Form eines Wohngeldzuschusses dieser Verpflichtung nachzukommen. Ob Sie Anspruch auf Wohngeld haben und in welcher Höhe hängt von drei Faktoren ab:

  1. der Höhe, der zuschussfähigen Miete bzw. Belastung
  2. der Höhe des Gesamteinkommens
  3. der Zahl, der zu Ihrem Haushalt gehörenden Familienmitglieder

Wohngeldzuschüsse gibt es für jeden Wohnraum, egal ob Alt- oder Neubau, öffentlich gefördert oder freifinanziert. Geprüft wird von der behördlichen Stelle nur, ob Ihre wirtschaftliche Lage unter Bezug auf die o.g. Faktoren eine Bewilligung von Wohngeld zulässt. Hierzu müssen Sie einen Antrag bei der Wohngeldstelle der jeweiligen Stadtverwaltung stellen. Nach Prüfung Ihres Antrages erhalten Sie einen Bescheid, aus dem hervorgeht, ob Sie Wohngeld erhalten und wenn ja, in welcher Höhe.

Um Ihnen den Kontakt zu erleichtern, klicken Sie auf den folgenden Link und Sie gelangen zu unserer Linkliste, in der Sie die Internetadressen für die Städte finden können, die sich Ihre Wohnung befindet.

Aus den Erfahrungen der Vergangenheit wissen wir, dass die Betriebskostenabrechnungen immer wieder viele Fragen aufwirft. Darum möchten wir Ihnen nachstehend eine kleine Erläuterung dazu geben und die am Häufigsten gestellten Fragen beantworten.

Für Fragen zur Abrechnung stehen wir Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung. Den Namen und die Telefonnummer Ihres Ansprechpartners finden Sie auf unserem Abrechnungsschreiben.

Nach der gesetzlichen Definition sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes laufend entstehen. Wir die WSG bemühen uns um eine gerechte Kostenumlage. Eine verursachungsgerechte Aufteilung ist jedoch leider nicht immer möglich.

Grundsätzlich gilt, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Gebäudes oder der Wirtschafseinheit umzulegen sind. Ausnahmen von dieser Regel ergeben sich aus den gesetzlichen Vorschriften.

Nach jedem Abrechnungszeitraum erhalten Sie dann eine Betriebskostenabrechnung, in der wir Ihnen  die Kosten der umlagefähigen Betriebskosten in Rechnung stellen. Über die Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Damit Sie am Ende des Jahres nicht den gesamten Betrag auf einmal zu bewältigen haben, zahlen Sie zusätzlich zu Ihrer Miete jeden Monat eine Betriebskostenvorauszahlung.

Die unterschiedlichen Betriebskostenarten im Überblick:

  1. Grundsteuer:
    Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
  2. Wasserkosten:
    Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
  3. Abwasser:
    Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
  4. Fahrstuhl:
    Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
  5. Straßenreinigung / Müllabfuhr:
    Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
  6. Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung:
    Kosten, zum Beispiel für Reinigungsunternehmen, das die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. pflegt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Ködermittel.
  7. Gartenpflege:
    Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder der Pflege von Spielplätzen zählen mit.
  8. Stromversorgung:
    Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
  9. Schornsteinreinigung:
    Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
  10. Sach- und Haftpflichtversicherung:
    Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
  11. Hauswart:
    Personalkosten für den Hausmeister.
  12. Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel:
    Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Kabelgebühr- und Grundgebühr hinzu. Anders, wenn Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
  13. Wascheinrichtungen:
    Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
  14. Sonstige Kosten (BGH Urteil VIII ZR 167/03):
    Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind (z. B. Treppenhausheizung, Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen, Rauchmelderwartung, Dachrinnenreinigung, Gasdichtigkeitsprüfung)

 

Was ist eigentlich eine Wirtschaftseinheit?
Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, die in örtlichem Zusammenhang stehen und denen ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde liegt. Die Entscheidung, ob der Errichtung einer Mehrheit von Gebäuden ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt wird, kann nur vom Bauherrn getroffen werden.

Ein Großteil unserer Gebäude ist zu Wirtschafseinheiten zusammengefasst. Bei diesen Wirtschaftseinheiten erfolgt die Aufteilung der Betriebskostenarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander.

Warum werden die Kosten nicht nach Personen umgelegt?
Kein Mensch lebt wie der andere: Individuelle Lebensgewohnheiten führen dazu, dass die Abrechnung nach Personen keinesfalls richtiger wäre. Bei den Wasserkosten zum Beispiel schlagen die unterschiedliche Häufigkeit der Badbenutzung und der Einsatz von Spül- und Waschmaschinen zu Buche. Auch fällt in den Haushalten unterschiedliche viel Müll an.

Bei der Größe unseres Hausbesitzes ist eine zentrale Erfassung der sich stetig verändernden Personenzahlen nicht möglich. Eine personenbezogene Abrechnung ist daher alleine deshalb nicht machbar, weil nicht alle Mieter die Änderung der Personenzahlen melden.

Warum erhalte ich nicht direkt nach meinem Auszug eine Abrechnung?
Alle Abrechnungen werden so früh wie möglich erstellt. Der frühstmögliche Zeitpunkt kann jedoch immer erst nach Ende des regulären Abrechnungszeitraumes liegen. Dies gilt auch dann, wen ein Mietverhältnis vor Ende des Abrechnungszeitraumes beendet wurde. Soweit Abrechnungsfristen bestehen, beginnen diese nicht, wie irrtümlich immer wieder angenommen wird, mit Ende des Vertragsverhältnisses, sondern erst mit Ende des regulären Abrechnungszeitraumes.

Warum zahle ich so hohe Kosten für die Gartenpflege? Unser Vorgarten ist winzig klein. Außerdem arbeitet die Grünflächenfirma nicht gewissenhaft.
Zur Grünfläche, die gepflegt werden muss, gehört nicht nur der Vorgarten, sondern alle Freiflächen, die in der Wirtschaftseinheit angelegt sind. Deshalb werden die Pflegekosten für die gesamte Wirtschafseinheit erhoben und dann anteilig auf die Mieter umgelegt. Dabei folgen wir dem Ziel durch eine umsichtige Auftragsvergabe die Kosten für unsere Mieter möglichst gering zu halten. Wie immer gilt auch hier: Melden Sie unseren Kundenberatern, wenn Sie unzufrieden sind.

Für weitere Fragen wenden Sie sich gern an Ihren Ansprechpartner.

Um keine Monatsmiete zu verschenken, müssen Sie bei der Beendigung eines Mietverhältnisses auf folgendes achten:

Kündigungsfrist:
Schauen Sie doch einfach mal in Ihrem Mietvertrag nach, denn auch wenn Sie noch eine längere Frist in Ihrem Vertrag ausgewiesen haben, bei der WSG beträgt die Kündigungsfrist in der Regel 3 Monate.

Zugang der Kündigung:
Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, das bedeutet,  dass Sie dafür Sorge tragen müssen, dass die Kündigung uns auch wirklich erreicht (Einschreiben/persönliche Zustellung). Damit der Monat, in dem die Kündigung zugeht, auch zur Kündigungsfrist gezählt werden kann, schauen Sie, dass ihre Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag bei uns eingeht.

Eine Kündigung per E-Mail, Fax, Telegramm oder gar mündlich ist unwirksam. Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und alle Mieter, die im Mietvertrag aufgeführt sind, müssen unterschrieben haben. Gleiches gilt für Teilkündigungen.

Der Schwerpunkt der Tätigkeit der örtlichen Mietervereine ist die unmittelbare Interessenvertretung der Mieter. Dazu gehören zum Beispiel die Rechtsberatung und Hilfe bei Mietstreitigkeiten. Beraten und geholfen werden darf aber nur Mitgliedern der Mietervereine, so schreibt es das Rechtsberatungsgesetz vor.

Viele Mietervereine bieten darüber hinaus auch Prozesskostenschutz durch eine Rechtsschutz-Versicherung.

Zweiter Aufgabenschwerpunkt der Mietervereine ist die Mitwirkung an der kommunalen Wohnungspolitik und bei städtebaulichen Maßnahmen. Mietervereine verstehen sich hier als Sprachrohr aller Mieter. Sie nehmen als Sachverständige kritisch Stellung, geben Anregungen und weisen auf Probleme hin. Als Kenner des örtlichen Wohnungsmarktes erfüllen sie die ihnen gesetzlich zugewiesene Aufgabe, an der Aufstellung so genannter Mietspiegel mitzuwirken, die große Bedeutung im Mieterhöhungsverfahren für frei finanzierte Wohnungen haben und die Transparenz über die aktuellen Mietpreise schaffen.

Im Mittelpunkt der Arbeit der Landesverbände und des Deutschen Mieterbundes steht die politische Interessenvertretung der Mieter. Der Deutsche Mieterbund ist fachlich anerkannter Gesprächspartner für Gesetzgeber und Verwaltung, der zu allen wesentlichen Gesetzgebungsmaßnahmen im Bereich Bauen und Wohnen gehört wird. Im Mittelpunkt der politischen Arbeit steht die Erhaltung und der Ausbau des sozialen Mietrechts (Mieterschutz). Kernstücke dieses sozialen Mietrechts sind der Schutz des Mieters vor willkürlicher Kündigung und der Schutz vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen.

Der Deutsche Mieterbund tritt ein für bezahlbare Mieten, ein leistungsstarkes Wohngeld und ein ausreichendes  Wohnungsangebot, insbesondere auch für die Beibehaltung und stetige Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Daneben sind Fragen des Städtebaus und der Stadtentwicklung, Maklerrecht, Nebenkosten, Heizkostenverordnung und Umweltfragen Bereiche, zu denen der Deutsche Mieterbund Vorschläge erarbeitet und kritisch Stellung nimmt.

Ein wichtiges Tätigkeitsfeld ist die Aufklärung der Öffentlichkeit über miet- und wohnungsrechtliche Fragen.

Wie bei vielen anderen Wohnungsgesellschaften ist auch bei uns die Hunde- und Katzenhaltung nicht erlaubt. Natürlich gibt es unter Ihnen auch viele Tierfreunde, die mit einem Tier umzugehen verstehen. Deshalb sagen wir nicht grundsätzlich zu allen Haustieren „Nein“. Die Genehmigung zur Katzen- und Hundehaltung kann nach eingehender Prüfung erteilt werden. Ein Anspruch darauf besteht allerdings nicht. Bevor Sie sich dadurch abschrecken lassen, möchten wir Ihnen gerne erklären, warum das so ist.

Ein altes Sprichwort sagt, dass der Hund der beste Freund des Menschen ist. Dieses Motto mag für den Tierfreund unter Ihnen zutreffen, leider oftmals aber nicht für Ihre Nachbarn. Spricht man über die Problematik von Tierhaltung in Mietwohnungen, sind in erster Linie Hunde und Katzen gemeint. So mancher dieser Vierbeiner hat schon zu erheblichem Ärger unter Nachbarn, aber auch zwischen Mieter und Vermieter geführt. In vielen Fällen ist eine artgerechte Haltung der angeschafften oder bei Einzug mitgebrachten Haustiere nicht möglich. Ebenso fehlt vielen Besitzern die Zeit für eine intensive Betreuung des Tieres. Hieraus resultieren viele Schwierigkeiten, wie z.B. Ruhestörungen durch Hundebellen und Trampelgeräusche oder Klagelieder hyperaktiver Katzen, sowie Geruchsbelästigungen durch mangelnde Pflege. Es gibt auch Nachbarn, die Angst vor Tieren haben und sich unwohl fühlen, wenn es zu Begegnungen kommt. Auch wir als Eigentümer sind manchmal bei Auszügen über die kostspieligen Schäden überrascht, die ein Vierbeiner hinterlassen kann.

Sollten Sie trotzdem einen Ihrer kleinen Vierbeiner gerne mit umziehen lassen, sagen Sie uns bescheid und wir überprüfen ob dies möglich ist.

Sicherlich haben Sie sich schon mal gefragt, warum Ihr Vermieter eine Mietkaution oder Sicherheitsleistung bei der Übergabe der Wohnung verlangt?

Begründung:
Das Mietverhältnis besteht in der Regel über mehrere Jahre oder Jahrzehnte. Die Miete ist so kalkuliert, dass der Mieter lt. Mietvertrag während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen nach gesetzlich festgelegten Fristen (Allgemeine Vertragsbedingungen) ausführen soll.

Schönheitsreparaturen sind:
Tapezieren oder Anstrich der Wände und Decken, der Anstrich der Heizkörper, das Lackieren oder Lasieren der Holzfenster und Eingangstür von innen und der Holzwohnungstüren, gegebenenfalls das Shampoonieren von Teppichböden.

Der Mieter entscheidet während der Mietzeit wann und wie er diese Arbeiten nach seinem Geschmack ausführt oder ausführen lassen will.

Da diese "Reparaturen" zur Werterhaltung der Wohnung in regelmäßigen Abständen notwendig sind, jedoch der Eigentümer keinen Einfluss auf die sachgemäße Durchführung hat, verlangt der Vermieter eine Sicherheitsleistung. Denn erst mit Rückgabe der Wohnung kann der Vermieter möglicherweise nicht sachgemäß durchgeführte Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen.

Höhe der Sicherheitsleistungen:
Die Mietkaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Wir vereinbaren mit unseren Mietern zurzeit eine Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten.

Treuhandvermögen:
Die Mietkaution geht nicht in das Vermögen des Vermieters über sondern ist gesondert anzulegen und auszuweisen. Die Sicherheitsleistungen werden von uns auf ein Treuhandkonto angelegt und marktgerecht verzinst. Die Zinsen erhöhen jährlich die Sicherheitsleistung.

Verzinsung:
Die Sicherheitsleistung ist mindestens in Höhe des Zinssatzes zu verzinsen, der für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist gewährt wird. Wir verzinsen die Sicherheitsleistung unserer Mieter bei Wohnungen unseres eigenen Bestandes zurzeit mit 2,9 % p.a.

Rückzahlung:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Abrechnung und im Normalfall die Rückzahlung der Sicherheitsleistung zeitnah inklusive bis dahin angesparter Zinsen. Die Freigabe der Sicherheitsleistung kann erst nach Prüfung und Abrechnung erfolgen. Deshalb bitten wir unsere Mieter um Verständnis, dass die Rückzahlung nicht bei der Rückgabe der Wohnung erfolgen kann.

Den wenigsten Mietern reicht heute noch die Grundversorgung mit den öffentlich rechtlichen Programmen aus. Die WSG hat das schon frühzeitig erkannt und vor vielen Jahren begonnen, die Programmvielfalt durch Anbindung an die Breitbandkabelnetze, oder den Aufbau von Gemeinschafts-Satanlagen zu bieten. In dem überwiegenden Teil unserer Wohnanlagen stehen diese Einrichtungen den Mietern zur Verfügung.

Unter Berücksichtigung der multimedialen Entwicklungen beschäftigen wir uns auch schon mit dem Thema der Rückkanalfähigkeit für Internetbenutzer. Ob und in welchen Wohnanlagen diese Erweiterungen durchgeführt werden, ist noch nicht abzusehen. Maßgeblich ist hierfür die Erweiterung der Betreibernetze und natürlich auch die Nachfrage der Mieter.

Obwohl in den vergangen Jahren die Gebühren für die Müllentsorgung extrem gestiegen sind, zeigt Ihnen die nbenstehende Grafik, dass die Kosten für unseren Wohnungsbestand (3.100 Wohnungen) wegen einer konsequenteren Mülltrennung gesunken sind.

Umweltschonende Mülltrennung zahlt sich aus – und zwar in Ihrem Sparschwein.

Sind Sie der Meinung, dass in Ihrer Wohnanlage eine Reduzierung der Restmüllbehälter sinnvoll und möglich ist? Dann sprechen Sie uns gerne an – wir sparen gerne für Sie.

Beachten Sie auch unsere Broschüre, die wir für Sie bereit halten. Dort können Sie nochmals nachlesen, wie der Müll zu trennen ist und welche Behältnisse Ihnen hierfür zur Verfügung stehen.

Richtig heizen und lüften!

Das Thema "Richtig heizen und lüften" ist so alt wie die Idee der isolierverglasten Fenster und der wärmegedämmten Fassaden. Dies mag zunächst salopp klingen, trifft aber den Kern der Problematik. Hohe Heizkosten und der dringend erforderliche Umweltschutz haben diese Maßnahmen zur Kosten- und Energieeinsparung notwendig gemacht. Dadurch werden unsere Gebäude immer dichter, was uns alle den vorgenannten Zielen näherbringt, auf der anderen Seite aber zu dem eigentlichen Problem der Feuchtigkeitsbildungen in Wohnungen führen kann. Früher waren die Energiekosten vergleichsweise gering, so dass stärker geheizt und trotzdem öfter gelüftet wurde. Fenster ließ man länger aufstehen und selbst bei geschlossenen Fenstern konnte Frischluft aufgrund der durchlässigen Fensterfugen in die Wohnung gelangen. Heute sind die Gebäude in den meisten Fällen so dicht, dass Frischluft nur in die Wohnung gelangen kann, wenn die Fenster geöffnet werden. Ebenso werden Heizkörper bei Verlassen der Wohnung abgedreht um Heizkosten einzusparen.

Was passiert dadurch?
Luft hat die natürliche Eigenschaft, sich mit Wasser zu verbinden. Wasser in Form von Wasserdampf entsteht in Wohnungen alleine schon dadurch, dass Sie sich darin aufhalten und auch durch alltagsübliche Vorgänge, wie z.B. duschen, baden und kochen. In der Nachtzeit, also wenn wir schlafen, geben wir besonders viel Feuchtigkeit ab. Die in den Raum abgegebene Feuchtigkeit muss aufgenommen werden. Dies erledigt die vorhandene Raumluft wie oben beschrieben. Die Fähigkeit der Luft zur Aufnahme von dampfförmigem Wasser ist jedoch begrenzt. Ist diese Grenze erreicht, muss die dann feuchte Luft durch Lüften ausgetauscht werden. Wird für keinen Luftaustausch gesorgt, schlägt sich die feuchte Luft auf kalten Wandstellen nieder und erzeugt Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildungen. Die neue frische Luft ist kalt und muss erstmal durch die Heizluft erwärmt werden, damit sie dann wieder Feuchtigkeit aufnehmen kann. Kalte Luft kann zwar auch Feuchtigkeit aufnehmen, jedoch in nur so geringem Maße, dass es bei Weitem nicht für die Menge der vorhandenen Raumfeuchte ausreicht. Wie Sie sehen können, entsteht ein Kreislauf aus Heizen und Lüften.

Dies alles passiert in den kalten Jahreszeiten. In den warmen Sommermonaten tauchen die Probleme von Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen nicht auf. Diese Erläuterung ist für das Verständnis der Problematik sehr wichtig. Ist es einmal zu Feuchtigkeitsbildungen oder sogar Schimmelbefall in Wohnungen gekommen, ist der Mieter meistens der Meinung, dass ein Bauschaden vorliegt und von außen eindringendes Wasser dafür verantwortlich ist. Da es aber im Sommer oft sehr stark regnet und keine Schäden dadurch entstehen, ist die Ursache doch überwiegend im Wohnverhalten, sprich Heiz- und Lüftverhalten des Mieters zu suchen.

Damit Sie von solchen Problemen verschont bleiben und auch von den Kosten, die durch die Beseitigung hierdurch entstandener Schäden anfallen, nachfolgend ein paar Tipps:

  • Heizen Sie alle Räume ausreichend und dauerhaft - auch die, in denen Sie sich nicht oft aufhalten
  • Lassen Sie Heizkörper auch angestellt, wenn Sie nicht in der Wohnung sind. Das volle Aufdrehen bei Heimkehr zur Erwärmung der kühlen Luft verbraucht viel mehr Energie, als eine dauernde niedrigere Heizleistung.
  • Heizkörper nicht verkleiden oder durch Vorhänge abdecken.
  • Möbelstücke nicht direkt an Außenwände stellen (Hinterlüftung muss möglich sein - gilt auch für Bilder).
  • Sorgen Sie für einen regelmäßigen Luftaustausch durch sog. Stoßlüften. Zehn Minuten reichen oft schon aus. Durchzug ist optimal.
  • Fenster nicht dauerhaft auflassen.
  • Beim Duschen, Baden oder Kochen für Frischluftzufuhr sorgen. Hat Ihr Bad kein Fenster erledigen dies die Lüftungskamine oder Ventilatoren. Dennoch sollten Sie bei Verlassen der Wohnung die Tür eines innenliegenden Bades öffnen.

Werden diese Dinge beachtet, kann sich keine Feuchtigkeit ausbreiten und kein Schimmel entstehen.

Ist es doch einmal zu Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildungen gekommen, müssen diese umgehend und sorgfältig beseitigt werden.

Sprechen Sie unsere Kundenbetreuer an, damit wir das Problem gemeinsam lösen können.

Unser größter Wunsch ist es, dass Sie sich bei uns wohl fühlen. Leider gibt es aber Störungen, die wir nicht beeinflussen können. In einer Hausgemeinschaft leben mehrere Parteien unter einem Dach, die nicht immer die gleiche Auffassung vom Zusammenleben teilen. Lärmbelästigungen und mangelnde Treppenhausreinigung sind die Hauptbeschwerdegründe.

Wenn Sie sich also durch das Verhalten eines Nachbarn gestört fühlen, gibt es mehrere Dinge, die Sie beachten sollten. Zuallererst sollten Sie das persönliche Gespräch mit dem Betreffenden suchen. Meistens reicht es schon aus, ein freundliches Wort zu wechseln.

Es gibt natürlich auch die hartnäckigen Störer, die einfach keine "Ruhe" geben wollen. Dann sind wir gefragt.

Um Ihnen aber helfen zu können, benötigen wir immer eine schriftliche Beschwerde mit detaillierten, lückenlosen Informationen über Zeitpunkt, Dauer, Art und Umfang der Störung.

Wir als Ihr Vermieter und damit unbeteiligte Dritte, können in der Regel die Situation vor Ort nicht einschätzen. Bei einer gesetzlichen Auseinandersetzung mit dem Störer, müssen wir aber einen Richter in die Lage versetzen können, sich über die bei Ihnen vorherrschenden Zustände ein Bild zu machen.

Ebenso ist ein Zeuge (weiterer Nachbar) hilfreich, der sich auch gestört fühlt und Ihre Angaben bestätigen kann. Bedenken sollten Sie, dass Sie und Ihre Zeugen bereit sein müssen, diese Angaben auch vor Gericht zu machen. In manchen Fällen muss es soweit kommen, damit der Hausfrieden wieder hergestellt werden kann. Hier möchten wir darauf hinweisen, dass Sie auch immer die Möglichkeit haben, privatrechtlich, also unter Einbeziehung eines eigenen Anwaltes, gegen den Störer vorzugehen.

Abschließend möchten wir Sie bitten, objektiv zu beurteilen, ob das Verhalten des Nachbarn wirklich so störend – und dies von Dauer – ist. Oftmals können sich beide Parteien durch gegenseitige Rücksichtnahme und Verständnis für unterschiedliche Lebensweisen entgegenkommen, so dass ein angenehmes Zusammenwohnen wieder möglich ist.